(一) 抵押物的所有權或使用權應清晰

根據中國法律規定抵押物必須是抵押人依法擁有的房地產，權利清晰無爭議，抵押物需要合法的權屬證明：

1、 現房：房產證、土地使用權證或不動產權證書；

2、 土地：土地出讓合同、土地使用權證；

3、 在建工程：土地出讓合同、土地使用權證、建設工程規劃許可證等；

4、 如果房地產為共有財產，抵押行為需要得到所有共有權人的同意，并提供相應的證明。

建議：查驗抵押物的產權證書原件，確認抵押人對抵押物是否擁有完整的所有權或使用權。必要時，可以到不動產登記中心查閱檔案，確認不動產的產權歸屬，確保產權證書與登記中心登記內容一致。不動產查檔是了解不動產權利狀況的重要途徑，有助于防范法律風險、保障合法權益。

(二) 擬抵押房地產應符合抵押條件

根據中國法律規定，只有依法可以轉讓的房地產才能設定抵押。如下房地產不能納入抵押范圍：

1、 違建加建房產；

2、 不動產權文件雖有登記但實際已經滅失的房產；

3、 已經被查封、扣押、監管的房地產；

4、 學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；

5、 農村集體土地所有權。

建議：

1、 到不動產登記中心查閱檔案（部分省市可以實現線上查詢），明確房產等是否存在抵押、查封等權利限制情況。

2、現場查勘是房地產抵押環節中十分重要的一個環節，通過現場查勘，了解抵押物是否有滅失、加建、建筑物騎界、建筑物損壞等情況。

(三) 抵押范圍應明確

在房地產抵押過程中，抵押物范圍不明確，可能導致法律糾紛、執行困難等問題。

《民法典》第397條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”該條確定的“房隨地走、地隨房走”規則，要求房屋所有權和土地使用權必須同時抵押。另外需要注意的是，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。在接受土地使用權抵押或在建工程抵押時，由于土地與上蓋、新建建筑物的依附關系，應注意對其后新增建筑物的抵押問題作出約定。

(一) 應及時辦理抵押登記

抵押登記是我國法律制度中的一項非常重要的制度，它關系到抵押權是否設立、所擔保的主債務能否實現、抵押合同生效與否以及能否對抗第三人等法律問題。設立抵押權需簽訂抵押合同，同時抵押物必須在不動產登記機構進行抵押登記。辦理抵押登記可以有效地防止重復抵押現象的發生。

建議：雙方確定抵押事項后，及時簽訂抵押合同并去不動產登記部門進行登記，保護債權人權利。

(二) 應關注“出租抵押物”的租約內容

房地產抵押物本身帶有租約是非常常見的現象，對抵押物租約需要特別關注，要充分了解租賃內容、租賃期限，租金水平、租金的繳納方式。租約租金水平過高過低都需要抵押權人充分重視，租約租金水平高于市場客觀水平，容易導致租約履約風險，在抵押目的下不應考慮該租金；租約租金太低且租約較長的，有可能是產權人關聯公司簽訂的租賃合同，后期處置會導致債權人收益降低。

租金繳納方式也是債權人不容忽視的問題，如房屋租約簽訂了20年而且租金已被一次性全部收取，此類房屋再進行抵押，會對債權人造成重大損失。

(三) 關注部分抵押物的“抵押權滅失”風險

土地因長期閑置被政府收回的情況雖然少見，但也確有先例，在土地收回過程中，抵押權人有權要求抵押人將所得價款（或有）向抵押權人提前清償債務或者提存。對于長期未開發的土地申請抵押貸款，債權人應謹慎判斷；土地使用權抵押，抵押權人在貸后管理中應采取系列措施，跟蹤土地的開發進程，以降低風險。

還有一種可能存在的“抵押權滅失”，這種常見于個人住房的抵押貸款，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中査封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以査封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如抵押權人只有一套居住房屋用于抵押，這無疑增加了抵押物的處置風險。

建議：1、在融資協議時做好約定和應對。2、持續關注抵押物狀態，做好風險把控。

(四) 辦理房屋保險，規避抵押物滅失風險

房地產抵押物在抵押期間出現滅失的，從法律上講，其他他物權也一同消失，當然包括抵押權。

建議：1、辦理抵押前需要抵押人辦理房屋保險。2、抵押權人需要持續關注抵押物狀態，出現風險第一時間向保險公司發函，表明其對該房產享有抵押權，對于保險金具有優先受償權，要求保險公司將該保險金提存。

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